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谁可以解答下二手房有红本吗

发布时间:2019-09-20 来源:家装知识 点击:0

二手房银行评估价会比交易价低吗?问题详情:关于二手房银行评估价,想请教下各位,是否有遇到过银行评估价比交易价低,导致得提高首付的情况?浪漫清新的心怀你有吗?两室两厅田园客厅装修效果图设计欣赏

推荐回答:我是注册房地产估价师,可以对这个问题解答一二。

1.首先搞清楚交易价到底是什么,这里应该是指真实成交价格,而非往签价格。

2.签价格往往比真实成交价低,目的是避税。

实际交税时,是签价格减原先购买价格,装修款以及各项税费。

所以签价越低交税越少。

.银行指定评估公司评估房子,评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值,根据国家规范,抵押价值是谨慎的市场价格,谨慎这个概念解读非常灵活,没有标准,各家评估公司执行起来做到自圆其说,符合估价规范就可以。

根据实际经验,评估价是报价的0.85到0.9之间,是成交价格的0.9 到0.95之间。

4.二手房按揭贷款,银行采取孰低原则,签价或评估价以低的为基准再打折,这个折扣也叫抵押率,住宅一般是百分之七十,商业百分之五十,工业更低。

5.综上,一套价值1000万的房子,评估价最高950万左右,最高贷款额665万。

如果是同一套房子,二手房按揭,签价格在800万,那么最高只能贷款560万。

二手房过完户贷款没有下来,可以违约嘛?问题详情:本人今年三月底买的二手房,四月份贷款签,五月份过完户,然后就一直等房贷下来,当时中介口头说的八九月份下来,折扣是95折。

可以到现在没有下来,本人想解约,可是房主不同意解约,说合同过完户已经生效。

请问,这种情况还能解约嘛,大概损失有多少。

推荐回答:

想解约也可以,但是要考虑一下成本,包括时间成本,精力成本,货币成本等等;

我估计,你这个是贷款审批通过了,也过户了,但是一直没有放款,是这个意思不?

对方不同意你违约,应该有几个方面的考虑,我说一下,你仅供参考?

一是房子目前从程序上来讲,并没有走完?

那就是打款程序没有走完,如果走的资金监管和签程序的话,是受法律保护的;

但是从实际的意义上来讲,这个房子已经过到你的名下,理论上可以说,从条件上讲,房子是你的了,那么如果你反悔,再过户到原来房主上的可能性,或者成本加大;

二是违约的成本,有多大呢?

程序没有走完,那么对方起诉你,是可以判决直接把房子强制再次过户,还给原房主,也可以直接过户给原房主,但是会产生费用;

包括,诉讼费用,过户费用,违约成本等等;

房子不到两年,需要缴纳5.5的增值税,还有1%的个人所得税,还有过户的费用有接近4%的费用,这样算下来,会有过户费用10%谁来出?

还有诉讼费用,违约费用,按照合同违约价格来计算,这个具体要看合同;

那么整体的违约成本,除了过户费用10%以外,你交给中介的中介费退不了了,还有违约,有可能要回来的首付费用微乎其微,即使只交了定金,也会判赔违约费用;

三是对方可以对房子进行诉讼保全,房子也不是你的;

你不能买卖,所以损失还是蛮大的,建议不要这么想问题,等等无所谓了;

别说过完户,就是没过户,你违约,也拿不回你的定金和首付的全部金额,知道了吧?

法律不是保护无过错一方的,你的过错就在于违约;

好了不多说了,建议等等吧?

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买新房与买二手房有什么区别?问题详情:相同条件下,贷款额度还有拿房本的时间呢?

推荐回答:现在买房,很多人都纠结于买新房好还是买二手房好,其实,买新房和买二手房,各有好处。

新房和买二手房,并不是两大类;我们先看一下一二手房的定义:

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

那么一二手房有什么区别呢?

1、交易的前提条件不一样

新房一般是由开发商出售给购房者的,并且开发商需要有五证二书,没有五证二书可要小心,我有个朋友没看这些证,贪了小便宜,结果开发商跑路,现在房产证还不能办理。

而二手房的业主出售二手房的前提条件是,有出售房屋的不动产证,并且贷款必须要结清,房屋才能上市去交易。

2、贷款年限不同

贷款年限是由很多因素决定的,常见的因素就是根据贷款人的年龄大小和房龄。

一些二手房因为房龄过老,买房时,贷款的年限是有限制的。

比如,22岁的年轻人去贷款买一手房,可以贷款 0年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。

、买房的首付、贷款额度不同

新房和二手房的首付比例是一样的,但在实际交易的过程中,因为贷款额度不一样,所以净首付也不同。

举个例子:买200万的新房和二手房(假如二手房评估价为160万),首付比例均为 0%。

新房的首付款为60万。

二手房的首付比例为88万,即[200-160×(1- 0%)]。

160×(1- 0%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,由于总房款是200万,所以,200万减去贷款额,就是二手房的首付款了。

4、买房所交的税不一样

买房需要交好几种税费。

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

而二手房由于拿到房产证时间的长短不一,税费也不尽相同

如果:房产证未满2年的房子:主要是增值税、契税、个税、中介费、贷款担保费等税费。

如果:房产证满2年的房子:主要是契税、贷款担保费、个税、中介费等税费。

如果:满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等税费。

所以,这税费这一项还是新房交的费用比较少的。

5、交易的主体不同

一手房是与开发商进行交易,二手房则是出售方、购房者、中介等三方进行交易。

6、购买后居住舒适度不一样

二手房的房龄老,所以居住的舒适度低,并且,房屋的维修费用也比较高。

一手房则居住舒适度比较高(问题楼盘除外)

7、交房时间长短不同

如果你买的新房是期房的话,那你必须经历一段时间没房子住的困境;但是一手房还有现房(价格比较高),而如果购买的是二手房,那你很快就可以住进去了。

8、买房需要承担的风险不同

如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商虚假宣传、楼盘烂尾等。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;比如质量、房屋产权和中介虚高价格。

9、购买流程的繁简不同

新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。

笔者认为,如果你是紧急刚需者(迫切入住、孩子上学)那么现房或者二手房是你最佳选择;如果你等的起,一手期房则是你最佳选择。

买房擦亮眼睛,如今开发商和中介越来越狡猾,关注我,我会陆续教你如何识别开发商的诡计;如果你有房子,我给你提供最新的房产动态,让你及时掌握~关注我哦~

二手房装修可以在瓷砖上直接铺地板吗?问题详情:买了二手房,墙面顶面都好处理,原来地面铺的瓷砖,质量很好,就是女朋友不喜欢瓷砖的颜色。

可不可以不拆瓷砖,直接在上面铺地板?

推荐回答:瓷砖上面是可以铺设木地板的。

首先,铺贴瓷砖所需要的人工费和辅料,一般要比地板高出1/ ,如果拆掉原来的瓷砖,拆和铺都是按平方算的,这样下来就需要额外花费不小的费用。

其次,瓷砖在铺设的过程中已经找平过了,利用瓷砖垫底可以很好的保证室内地面的平整,不地板铺设起来也会容易一些,同时也可以加快装修的进度。

先把瓷砖的踢脚线都给撬掉。

因为地板考虑到膨胀因素周边都要留缝隙的不能顶着墙铺,在铺的时候周边留大约5mm的缝隙。

然后用复合地板的那种踢脚线钉墙上用来遮挡缝隙。

过门的地方呢用铜条上螺丝固定,铜条上螺丝的时候要注意避免钻到水泥地下埋的电线水管。

不过由于是原有的瓷砖上铺地板,地面高度增加是必然的,所以要提前考虑到这一点,比如房门的开合是否会受影响,另外如果只是铺一个空间,比如卧室,肯定也会造成客厅和卧室的高度差,这些都是要提前考虑的。

如果真的这些影响都考虑到了,而且也有解决方法,那可以说,瓷砖上铺地板没问题的,同样的防潮垫一定要到位。

买二手房就便宜吗?问题详情:小白想买车,询问朋友们的意见。

结果就是一个人一个意见,但是有一个基本共识-买车就买新车。

不过,当问题变成买房时,普遍的共识却是买房就买二手房。

除了“便宜”这一优势,成熟的社区,便捷交通,周边可以看得见的教育和医疗资源都是二手房打动我们的亮点。

况且“买二手房”这件事在我们的一生中基本属于大概率事件。

然而这一大概率事件中,有一个让我们小白头疼的事情-繁杂的税费。

二手房交易,买卖双方缴交的税费很多,十多种税。

说到这里,已经不知道到底如何买了,买什么样的合适?

推荐回答:您好,关注“戒指糖”,了解更多房产税务问题。

买二手房就便宜吗?不一定,要看具体情况。

那么现在就了解一下,哪些二手房转让税费便宜。

一、拍卖的房子

拍卖的房子,一般比市场价低很多,如果是漏拍的话,价格会更低。

当然,很多人都说,司法拍卖的房子税很高啊!其实不一定,看具体情况,一般产权为企业的房子税费会比较贵,因为涉及到企业所得税和土地增值税,而且土地增值税一般都要走清算流程的,如果房屋原值比较低的话,土地增值税就会比较高。

建议拍产权为个人的房子,一来这种房子不征土地增值税,个人所得税也不高,一般税率为 %;二来拍卖的房子视同销售,即如果符合一定年限,是可以免征增值税和个税的。

二、满足一定年限的房子

近年来,国家对二手房转让税费优惠也出台了不少政策,其中就包括:满两年的房子免征增值税,满五年且是家庭唯一住房的,免征个人所得税,而且买房如果是一套或者二套房,契税也有相应的减免。

因此,在选房的时候,首先要看卖家的房屋产权证,如果不够两年的话,也可以根据卖家当时交契税的时间计算年限,两者按“孰先原则”计算年限。

值得注意的是,现在实行的不动产登记,在过户的时候,必须要“两证”齐全,即房产证和土地使用证,没有土地证也要开发商确认土地分摊面积,不然无法过户。

不过,如果是不动产登记实施比较早的地区,就不用担心这个问题,这些地区一般都是只有一个不动产证。

三、因欠债急需出售的房子

很多人认为这种房子不敢要。

怕原房主到时候会赖着不搬走。

其实不用怕,有合同有收据,正常交易手段,原房主是没有理由不搬的。

其实这种房子还是比较抢手的,身边也有几个朋友买的这种房子,只要双方合法交易,就没什么问题。

现在二手房办理手续也比较简单了,一般提供买卖合同,或者拍卖成交确认书、法院裁定书,房产、土地证,双方身份证,享受优惠的,提供房屋实有套数证明(部分地方由税务机关查询即可)。

快的话即时办结,慢的话五个工作日内办结。

注:具体交易流程以当地相关部门规定为准!

有个二手房,房产证还没下来,这样的房子可以买吗?问题详情:已交房,可以走银行贷款吗。

推荐回答:您好,谢邀。

一般这种情况,不建议买入,风险太大。

主要有以下几点:

1.没有房产证,不能签订有效合同,没有保障,只能签订协议,但是协议主体不能明确,因为产证没有,不知道真正权益人是谁。

2.就算知道权益人,也签了协议。

不能保证后续流程能顺利办理。

因为中间反悔,零时加价等现象太多,导致购买人无法保障。

即使进入司法流程,时间上也耗不起。

.最重要的是此类房屋无法获得贷款,需要一次性付款,这对大众来说,可能比较困难。

以上,感谢。

希望对您有帮助。

喜欢可以关注,了解更多社会问题。

二手房购房须知有哪些?问题详情:二手房购房须知有哪些

推荐回答:看房选房时,您要注意第一,请留心刚粉刷不久的房子

如果你去看的房子刚刚粉刷不久,墙面和房顶光亮雪白,看上去房子整洁而清爽。

这时候千万沉住气,很多二手房的屋顶渗水剥落,尤其是厨房和卫生间的位置,往往楼上的防水没做好,那么楼下的这家房子一定是一塌糊涂。

房主这时候会粉刷一新,来掩盖房屋的弊端。

第二,房屋的相关信息

二手房一个不好的地方就是,很多人经手,你无法得知这套房子的一些住户信息,因为买到凶宅,跟原房主打官司的例子也不在少数。

所以,当你看中一套房时,一定要问问左右邻居或物业,多了解一些房子的信息。

第三,房主个人信息的了解

其实有极少部分的房主在外面欠下了巨额的高利贷,这些要债的会经常上门催债,因此部分房主不堪其扰,将房子挂出来卖。

由于债主太多,如果你买下了这套住房,这些讨债的找不到头,那么以后对于客户,会有很多麻烦接踵而至。

看中房子,进行交易时,您要注意第一,核实产证与房主个人信息

●签合同时,一定要仔细查看房产证,确认产权人与房主是否是同一个人。

另外产权性质、产权年限一定要仔细看清楚。

一般人都认为住宅性质的房子都是七十年的,有些方面就没注意看,一些马虎的客户甚至在签完合同后才知道自己买的房子产权是50年的。

第二,明确付款方式

●签订合同时,买房需要支付一定金额的“定金”,不超过总房款的20%,如果因为买房个人原因违约,这笔钱是不退的。

同样,如果房主单方面违约,需要双倍返还定金。

●另外,需要明确贷款方式,一次性付款还是贷款。

如果是贷款,要了解房主的房子是否还有按揭没还完,如果没还完。

一般情况下,客户的首付款需要给房主先还贷款。

这时,客户的首付款是不托管到房产局的资金监管中心的。

●值得提醒的一点是,在一些地方,省直公积金二手房贷款首付款必须交指定银行冻结,如果买房用省直公积金办理贷款,首付款需要是不能替卖方偿还银行剩余按揭的。

第三,与房主商榷好过户后相关事宜

●一些精装修的房子,有些房主东西是不愿意丢下来的。

这时候就要跟他商榷,房子内要留下什么东西。

合同签订前,一切都有讨价还价的余地。

如果签合同时这些没有明确清楚,后期交房时会产生不必要的矛盾。

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